2019房价分析，未来房价预测
前言
18年底写过一篇《朋友该卖房了》，没有主动发出来和大家分享。主要是写完之后觉得没有干货，没有调查研究，基本都是以自身感觉为基础进行的推理，说服力不强。虽然这个基础也是来源于我的阅读。
现在来看去年年底我的预测没有错，今年的房价走势基本是下降趋势。文中也有提到一线城市和二线黄金地段不在讨论范围，事实也基本如此。只是预期中的大降价没有到来，这也是我当时没有发出来的原因，感觉对19年发生大降价的可能性没有太大的把握。
既然一年又过去了，我觉得有必要来一波真正的干货真正的系统性分析了。不仅是写给朋友们看，当然也是因为自己也身处其中，可以说房价和我们每个人都息息相关。
大纲
全国性分析
1.1 货币
1.2 居民收入
1.3 出生/适龄人口
1.4 GDP总量比值
1.5 全国性总结地区性分析-南京
2.1 居民收入、GDP增速
2.2 流入人口
2.3 城市潜力分析
2.4 房价租售比
货币
首先针对这张图真实性表示怀疑。一般性的认知，RMB发行量和对外贸易盈余有很大关系。
请看这张图，最近五年的贸易盈余。18年19年有明显的下降趋势，但是广义货币（M2）的增速曲线却几乎是完全平缓的。如果说M2曲线也是完全真实的，那我不得不感叹原来猪肉也能当蓄水池。开玩笑，消费品不具备金融属性，这显然是不可能的。
我相信中央不可能在贸易盈余下降的情况下还搞量化宽松，完全没有可能。而且现实情况是银行已经对地产行业收紧了贷款。我有理由相信M2的增速不可能完全由上图所示，增速较往年应当要缓一些。接下来的分析以这个推论为基准。
PS：这里补充一个M2增速没有降低的可能性，就是RMB的国际化进程。在对外投资过程中产生了大量广义货币。但是这部分新产生的货币回流速度肯定很缓甚至没有回流，对国内的房价不会有直接影响，这里不考虑这部分因素。
居民收入
上图为最近几年城乡居民家庭可支配收入的中位数，简单算了一下增长率目前还可以跑赢通胀，但是较早几年有明显下降。
收入是支撑房价的基石，而且由于最近几年的反腐工作比较有成效。体制内及相关人员的灰色收入也是有很大降幅的，但是这个在表上肯定没有体现。
所以随着总体收入增速的下降，至少支撑房价高速增长的基本条件已经不存在了。
其他关于收入的数据：
1978-2015中国历年GDP与城镇居民人均可支配收入统计表
2018年全国居民人均可支配收入28228元
人口
最好理解的一张图，从1990开始新生人口不说是断崖式下跌情况也基本差不多了。新生儿大潮的最后一波同学明年也将迈入30的门槛，今年不买房明年也该买了，剩下的必然就是掏空6个钱包也买不起的了。
至于90年之后的情况相信大家也都了解了，放开二胎的时候小抬头了一下，之后就是一路下降，估计下面就是国家开放三四五胎生育率也上不来了。
也就是说新生人口对房价的推动力，今年不是最后一年那就是明年了。
宏观数据
450万亿！中国房产市值超美欧日总和。但是我尝试查了下数据来源，不是来源自任何机构，而是两个名人有提到这个数字一位是潘石屹，一位是经济学家向松祚
姑且用这个数字列个表格看下GDP和房地产总值的比值
就算这个数字有水分，也能看出中国房地产的泡沫不是一点两点，同时我看到2016年的数据是GDP 10.68房地产 43 比值 4.02，也就是说经过2016年底的一波大涨比值是继续扩大的趋势。本来GDP的增长就已经进入减速区间，比值还在继续扩大充分说明2016年底的大涨完全是透支未来的投机行为。
下面还有两幅图，可以进一步说明我国经济结构目前的畸形情况。
全国性总结
我们已经从三个维度分析了房价，不论是收入、人口、还是经济总量，都绝对没有支持房价继续高速增长的理由。人口和经济总量甚至都不足以支持房价继续增长了。至于收入和房价的比值只有放在单个城市看才有意义，我们放到下一阶段讨论。
至于城市化，有两个先决条件，一是年轻人口的净流入，二是能在城市安家才叫城市化。人口已经分析过90年之后的人口增长大幅下降，可见的未来不会再有大批的年轻人进城的情况发生。你也不可能指望农村40-50岁这个年龄段的突然进城打拼，他们当中可能很大一部分已经拼过又回去了。再上当的可能性不大，身体也不支持了。
二是在城市安家，现在每年大专本科毕业生800w，其中有多少能留在城市，大家心中自有秤，我觉得不必多说。而且就算这800w都能在城市安家，中国目前地级市293个，你算算一个城市能分到多少。其中的绝大部分当然会被一二线瓜分，所以后面还得单独分析。
其他迹象，万达全面转型，万科高喊活下去，碧桂园大面积新房出现质量问题。造成这些的原因就是国家银根对房地产的缩紧。这说明中央已经承认泡沫的存在，收紧银根就是为了预防系统性风险（看新闻联播的应该经常听到这个词），防止房地产倒塌时带着银行一起走。
总结，全国范围看房产价格停止上涨是必然，大概率在未来很长时间内横盘或下降，中小概率全面崩盘。横盘、跌、崩盘这几个选项中到底会落在哪个取决于以下几点，新的技术革命，美国发生金融危机或政治危机，一带一路跨越式进展。如果你认为以上几个事件在未来五年有一个以上必然发生，那么我建议你有钱继续买房。
但是不管手上有房无房，对我们普通老百姓来说最好的结果就是横盘或小幅阴跌以时间换空间，等待经济发展挤掉泡沫。否则兴百姓苦，亡百姓苦，稳定压倒一切。
南京地区分析
居民收入
| 年份 | 收入 | 增长率 |
|---|---|---|
| 2018 | 59308 | 8.75% |
| 2017 | 54538 | 9.08% |
| 2016 | 49997 | 8.44% |
| 2015 | 46104 | 8.31% |
| 2014 | 42568 |
2018 南京的 GDP 增速是 9.43%，从过往几年来看 GDP 和收入的增速差距越来越小，不知道是好事坏事。
再看一下房价的走势
| 年份 | 均价 | 增长率 |
|---|---|---|
| 2018 | 26359 | 36.98% |
| 2017 | 19243 | 23.49% |
| 2016 | 15583 | 12.02% |
| 2015 | 13911 | 8.81% |
| 2014 | 12785 | 15.89% |
| 2013 | 11032 | -4.42% |
| 2012 | 11542 | 4.76% |
| 2011 | 11018 | 49.07% |
| 2010 | 7391 | 16.38% |
| 2009 | 6351 | 14.19% |
| 2008 | 5562 |
计算最近10年的平均增长率17.7%远高于 GDP 和居民收入增长率。显然这种状况不可能一直持续下去。
流入人口
我个人观点在其他国家流入人口不应成为推高房价的因素，城市扩大之后增长的人口应该消费的也是增长部分的住房。顶多推高核心区域的房价，因为城市扩大之后核心会变得更核心。
但是我国有几个特殊情况，首先流入的人口携带的不仅是自身的购买力还可能是其家庭的6个钱包的购买力。其二，重点城市的房价不仅有居住属性，还同时具备教育、医疗等其他公共服务价值属性。同时这些附加值导致我国基本不会出现老年人离开其原城市居住地到其他地区养老的情况，进一步减少的人口流出情况。其三，我国没有房产税，城市公共设施建设及维护的费用全部来自新房的土地拍卖出让金。等于是新房购买者同时负担了整个城市旧房及其附属公共设施的维护费用。随着城市的扩大公共设施建设维护费用的增加必然转嫁给新房房价。（PS：只要明白这个第三点，就会知道房产税早晚都要收，深圳的土地出让到期之后的解决先例等于说明政府已经变相承认土地的永久使用权，等于解决了法理问题。如果不收房产税，使用权就真变成所有权了。这里有个逻辑矛盾点，但是是必要矛盾，以后有空再详细讨论。）
好下面来看看南京的人口流入数据。
一年4-5万人的增长最近两年由于政策优化户籍人口增长加快了，但是我从其他渠道有看到外地在宁人口有下降，等于是转化了部分原来的外籍人口取得了户籍人口的增长。
总体来说南京前十年都没有什么特别出彩的产业升级或爆发。二线的工资一线的房价导致对人才新引力的匮乏，最近两年因为一线城市的生存压力实在太大，对人才有了一定的吸引力，可以看到阿里到南京搞个分部也是看到了南京的人才红利。
但是随着一带一路中部大开发的进行远期来看人才吸引力完全不及中部，举个例子重庆工资标准和南京差不多，房价却要低很多。（PS:妹子都更漂亮！）
未来发展潜力
一个城市的未来发展潜力和诸多因素相关，人才方面上节已经分析由于大环境的原因我并不看好，和中部城市竞争第二梯队的人才能力不足。好在江苏安徽地区的本土人才数量较多，这部分中部城市应当抢不走。
地理位置，南京的地理位置是经过历史证明的，不管是古代还是近代都是极为重要的。反倒是现在两省省会的定位到没什么出彩的地方。学府还在人文气息也有但总感觉少了点什么，你懂的。总之占着宝地未来发展总不会太差。但是最终究竟是千万，一千五，还是两千就是个值得讨论的问题了。个人认为两省之地一千五百万是绝对的上线，实现这个目标没个二三十年不太可能，近十年能上一千万就是很不错的成绩了。
另外近些年合肥的发展也挺好，中科大是个奇迹般的学校。往长远来说如果合肥能发展好，一千二三百万可能就是南京的极限了。
国家政策。说实话除了名字里的京字，以及东部战区指挥部驻地，我就没感觉到南京在其他方面有什么政治优待。再加上几个不咋地的市长，就两字尴尬。现如今，拿的出手的大企业屈指可数，房地产被抹了个光头，互联网具备人才优势，却只能替他人做嫁衣，本土龙头苏氏除了996啥都没学会，什么雨润中央同样是有样学样可能具备中国企业之最强法务团队（误，现在应该是某为了），悲剧。最近好歹混了个国家级开发新区，但也仅仅就是十几个城市中的一个。
房价租售比
两张图说明一切问题
恭喜台湾同胞喜提11名，千万不要认为南京等二线城市不在榜就是好事，只是没数据而已，不然就是屠榜了。顺便一提第一名是刚刚崩溃的委内瑞拉。第二名现在什么情况不用我详细介绍了吧。
还有另一组数据叫做可负担比率，国内几大都市同样也是名列前茅。太刺激了我就不贴了。有兴趣的自己上下面的网站去看。
另外租售比这个数据其实很好算，各位家门口的房子总价多少，每年租金多少，一除就出来了。大家可以自己算算这个数字是多少，如果超过30，世界前十的水平的。南京这个数字是多少，各位心里自然有数。
之所以把这组数据放在最后谈，就是想告诉大家这个数据才是真正的价值指标。你买房投资又不看这个，就像炒股票不谈市盈率一样，门都没进。整天扯什么K线，大盘，换手率，奉劝你趁早洗洗睡吧。韭菜，鉴定完毕！
我想这时候肯定有聪明的同学要质疑了，我要看这个前面20年房子都别买了。这里我请各位算个帐，用16年初的房价和现在的租金再算一遍你家门口房子的租售比。哎，是不是低多了？道理很简单，几年后租金能涨到补足这中间的差值，那就叫软着陆。其实这个情况过去20年间已经发生好多次了。就看你认为后面还会不会发生。
预测之前不要忘了想想现在的 GDP 增长率。
以上，没有总结，总结在 18 年已做，现在我把预测时间再加长一点未来五年，不是跌就是横。跌不跌跌多少取决于我党无敌的控制力，其实我还是蛮有信心可以稳住的 50% 吧。如果，万一，我是说万一，涨了（疯涨）。奉劝能跑的赶紧跑，肉翻的意思。
欢迎拍砖，尽量不要带脏。
2019房价分析，未来房价预测
